Actualité juridique 23 juin 2026
Par un arrêt du 2 avril 2026, la Cour de cassation apporte une précision significative sur le droit de surélever en copropriété. Lorsque le règlement de copropriété reste silencieux, ce droit appartient au syndicat des copropriétaires et non à un copropriétaire pris isolément, même lorsque celui-ci détient l’unique lot privatif du bâtiment concerné.
Cette décision présente un intérêt pratique majeur pour les copropriétaires, investisseurs et porteurs de projets souhaitant créer de nouvelles surfaces par surélévation.
- Le syndicat des copropriétaires est titulaire du droit de surélever
Le silence du règlement de copropriété
L’arrêt du 2 avril 2026 répond à une difficulté fréquente qui est de déterminer qui peut décider de surélever un bâtiment lorsque le règlement de copropriété ne prévoit aucune stipulation particulière sur ce point.
La Cour de cassation retient que, dans cette hypothèse, le droit de surélever relève de la décision du syndicat des copropriétaires. Cette solution s’inscrit dans la logique des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965, qui rattachent le droit de surélever aux parties communes et organisent les conditions de son exercice.
Les parties communes spéciales
La solution demeure applicable lorsque le bâtiment comporte des parties communes spéciales, c’est-à-dire des parties communes réservées à l’usage exclusif de certains copropriétaires. La détention de l’unique lot privatif du bâtiment et de la totalité des quotes-parts afférentes aux parties communes spéciales ne suffit pas à attribuer individuellement le droit de surélever.
En pratique, un copropriétaire ne peut donc pas engager seul une opération de surélévation au motif qu’il serait le seul propriétaire du lot privatif situé dans le bâtiment concerné. Dès lors que le bâtiment s’inscrit dans une copropriété, l’intervention de l’assemblée générale demeure nécessaire.
- Les conséquences concrètes
L’accord préalable de l’assemblée générale
La décision rappelle l’importance de sécuriser en amont toute opération de surélévation. Les travaux ne peuvent pas être engagés sans autorisation régulière de l’assemblée générale des copropriétaires.
À défaut, le projet s’expose à une contestation, avec un risque de suspension des travaux et de remise des lieux dans leur état initial. Pour les porteurs de projets, la question ne se limite donc pas à la faisabilité technique ou urbanistique, mais elle suppose une analyse précise des droits attachés à l’immeuble et des majorités applicables.
Un enjeu de valorisation immobilière
La surélévation constitue un outil de création de valeur, notamment dans les immeubles situés en zones urbaines denses. Elle permet de créer de nouvelles surfaces, de financer certains travaux ou de contribuer à la modernisation de l’immeuble.
Cette valorisation ne peut toutefois être envisagée sans intégrer la dimension collective de la copropriété, ce qui implique une planification et une négociation accrues en amont du projet. Les porteurs de projets doivent anticiper les délais de décision, la négociation avec les copropriétaires et la répartition du prix éventuellement issu de la cession du droit de surélever ou des droits accessoires aux parties communes.
- Les points clés pour sécuriser un projet de surélévation
Le montage d’un projet de surélévation en copropriété requiert une vigilance particulière et une anticipation des démarches juridiques. Les points suivants méritent une attention renforcée :
- Analyser le règlement de copropriété : le règlement doit être examiné afin de vérifier s’il contient une clause spécifique relative au droit de surélever. En l’absence de stipulation expresse, le principe rappelé par la Cour de cassation s’applique.
- Obtenir l’autorisation de l’assemblée générale : la décision de surélever ou de céder le droit de surélever doit être soumise à l’assemblée générale selon les règles de majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Lorsque l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, une assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment concerné peut également être requise.
- Anticiper les conséquences financières : le produit de la cession du droit de surélever ou des droits attachés aux parties communes doit être appréhendé dès la structuration du projet. Sa répartition doit être prévue de manière claire afin de prévenir les contestations, conformément à l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- Vérifier la faisabilité urbanistique : au-delà des aspects de droit de la copropriété, les projets de surélévation doivent respecter les règles d’urbanisme locales (PLU, règles de hauteur, etc.) et les éventuelles contraintes liées aux Architectes des Bâtiments de France.
- Une clarification utile
L’arrêt du 2 avril 2026 vient consolider le cadre juridique de la surélévation en copropriété. Il rappelle qu’un projet techniquement réalisable et économiquement pertinent ne peut être conduit indépendamment des règles propres à la copropriété.
Pour les investisseurs, cette décision impose une vigilance renforcée lors de l’acquisition de lots situés dans des immeubles présentant un potentiel de surélévation. Pour les syndics et les copropriétaires, elle souligne l’importance d’une gouvernance claire, d’une information complète et d’une décision régulièrement adoptée.
La surélévation demeure un levier de valorisation important, mais elle doit être juridiquement sécurisée dès l’origine. L’analyse du règlement de copropriété, l’identification des droits attachés aux parties communes et l’anticipation du vote en assemblée générale constituent les conditions essentielles d’un projet maîtrisé.
Par Jean-Philippe Carpentier, avocat associé, et Théophile Carpentier, avocat of counsel (Département Construction & Immobilier)
