Actualité juridique 08 mars 2023
Dans le contexte actuel de forte inflation, la loi portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat du 18 août 2022 a entendu protéger les commerçants de l’impact de la forte hausse de l’inflation.
En effet, les loyers des baux commerciaux sont modifiés ponctuellement, par le bais de l’indexation annuelle ou de la révision triennale en fonction d’un indice défini au contrat.
Il en existe trois :
- L’ICC (Indice du Cout de la Construction) qui a vocation à disparaitre,
- L’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires), qui concerne les locaux loués pour des bureaux, des entrepôts…
- L’ILC (Indice des Loyers Commerciaux).
Ces indices, publiés par l’INSEE, évoluent en fonction d’un certain nombre de critères, afin d’être représentatif de l’évolution des prix.
Ils peuvent évoluer à la hausse, comme à la baisse.
La loi du 18 août 2022 a prévu un plafonnement de la variation annuelle de l’ILC afin d’éviter une trop forte augmentation des loyers commerciaux.
En effet, l’ILC du 3ème trimestre 2021 était de 118,41, alors que celui du 3ème trimestre 2022 est à 126,13, ce qui correspond à une augmentation de 6,52 %.
Ainsi, le législateur a prévu un plafonnement de l’augmentation à 3,5 %.
- Quels sont les locataires concernés ?
Ce plafonnement concerne exclusivement la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises (PME).
Il s’agit d’une entreprise qui cumulativement :
- compte moins de 250 salariés ;
- ne réalise pas plus de 50 millions d’euros de chiffre d’affaires annuel ou dont le bilan annuel total ne dépasse pas 43 millions d’euros.
- Quels sont les loyers concernés ?
Ce plafonnement est prévu sur quatre trimestres : 2ème trimestre 2022, 3ème trimestre 2022, 4ème trimestre 2022 et 1er trimestre 2023.
Une disposition « anti-rattrapage » prévoit que les révisions ultérieures de loyers ne pourront pas prendre en compte la partie supérieure à la révision de 3,5% pour calculer les futurs loyers.
Le plafonnement sera donc définitif sur la période protégée.
- Quels sont les baux commerciaux concernés par ce plafonnement ?
Ce dispositif de plafonnement s’applique aux baux commerciaux dont les révisions du loyer sont encadrées par l’ILC (indexation annuelles, révision triennale, renouvellement de bail).
Autrement dit, il ne s’applique pas aux contrats dont l’indice de référence serait l’ICC ou l’ILAT.
Par conséquent, les bailleurs dont le bail commercial est encadré par l’ILC, pourront continuer d’indexer / réviser les loyers mais sans que cette variation ne puisse excéder, sur un an, 3,5 %, et ce, du 2ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2023.
Aucune contrepartie n’est toutefois prévue par les pouvoirs publics pour compenser cette perte de revenus pour les bailleurs, qui subissent également l’inflation dont on a souhaité protéger les locataires commerciaux.
Les locataires dont l’indice est l’ICC s’exposent quant à eux à une augmentation de 8%, ceux soumis à l’ILAT à une augmentation de 5,88 %.
Avec ce dispositif de plafonnement, la loi du 18 août 2022 a ainsi pour conséquence une rupture d’égalité des citoyens dont seulement une partie est protégée de l’inflation.
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L’équipe du département Immobilier du Cabinet Ydès est à votre disposition pour vous aider à calculer le montant du loyer révisé/indexé, qu’il soit soumis, ou non au plafonnement de la loi portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat du 18 août 2022 et à vous conseiller dans les relations avec votre locataire / bailleur.
Cindy Richard – avocat et Valérie Nicod – avocat associé
