L’opération de « sale and lease-back » consiste pour une entreprise à céder à une société de financement un immeuble à usage professionnel dont elle retrouve immédiatement la jouissance en vertu d’un contrat de crédit-bail.

L’intérêt de cet outil est de permettre aux entreprises propriétaires et utilisatrices de leurs locaux d’obtenir des liquidités immédiatement disponibles via la cession de leur actif immobilier tout en conservant la jouissance de l’immeuble.

Le contrat de crédit-bail est assorti d’une option d’achat permettant à l’entreprise cédante de racheter son immeuble, en cours ou en fin de contrat.

Afin que la taxation de la plus-value réalisée lors de la cession de l’immeuble ne soit pas un frein pour les entreprises souhaitant avoir recours à cet outil, la loi de finances pour 2021[1] a rétabli, tout en l’aménageant, le dispositif d’étalement de l’imposition. Ce régime est codifié à l’article 39 novodecies du Code Général des Impôts (CGI).

Un régime d’étalement de la plus-value avait déjà été instauré en 2009, à la suite de la crise financière de 2008. Cette mesure était applicable aux cessions réalisées du 23 avril 2009 jusqu’aux 31 décembre 2012.

[1] Loi 2020-1721 du 29 décembre 2020

Champ d’application

Le dispositif est réservé aux immeubles affectés à l’activité économique du crédit preneur. La loi liste les activités commerciales, industrielles, libérales ou agricoles et exclut, contrairement à l’ancien régime, les immeubles affectés à des activités de gestion de patrimoine.

Le législateur a néanmoins introduit une exception à cette exclusion pour les groupes dont la gestion du patrimoine immobilier est confiée à une seule société louant le ou les immeubles aux autres sociétés du groupe qui les affectent à leurs propres activités économiques.

La cession de l’immeuble doit être effectuée au profit d’une société de crédit-bail. Cela implique qu’il doit s’agir d’une entreprise commerciale agréée en qualité d’établissement de crédit. L’entreprise cédante doit retrouver immédiatement la jouissance de l’immeuble via la conclusion d’un contrat de crédit-bail immobilier.

Modalités d’application

Le bénéfice du régime d’étalement de la plus-value est optionnel.

Lorsque cette option est exercée, la plus-value de cession de l’immeuble, n’est pas imposée intégralement au titre de l’exercice de cette cession mais est répartie par parts égales sur la durée du contrat de crédit-bail sans pouvoir excéder quinze ans.

Cette mesure de lissage de l’imposition de la plus-value permet ainsi aux entreprises de neutraliser la réintégration des quotes-parts de plus-value au fur et à mesure de la déduction des loyers de crédit-bail.

Une mesure limitée dans le temps

A l’instar du régime prévu en 2009, le régime de l’étalement de l’imposition de la plus-value est un dispositif dérogatoire qui n’a pas vocation à être pérennisé.

Ce régime s’applique aux immeubles dont la cession à une société de crédit-bail est réalisée entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2023 et est précédée d’un accord de financement accepté par le crédit-preneur depuis le 28 septembre 2020, et au plus tard le 31 décembre 2022.

Quid des droits d’enregistrement ?

Indépendamment de cette mesure temporaire prévue en matière de taxation de la plus-value, les opérations de « sale and lease-back » bénéficient par ailleurs d’un régime de faveur qui lui n’est pas provisoire, en matière de droits d’enregistrement. Ces opérations bénéficient en effet d’un taux réduit de 0,715% prévu par l’article 1594 F quinquies H du CGI, sous réserve du respect de certaines conditions (notamment, souscription du contrat pour une durée supérieure à 12 mois lequel doit obligatoirement faire l’objet d’une publication au fichier immobilier).

Si votre entreprise est une entreprise opérationnelle propriétaire de son immobilier et si vous êtes à la recherche de solutions pour reconstituer votre trésorerie afin de relancer votre activité et faire face aux conséquences de la crise sanitaire, l’opération de « sale and lease-back » pourrait être une opportunité à envisager.

Nos équipes se tiennent à votre disposition pour vous assister et vous apporter des renseignements complémentaires.